Le monde de l’immobilier regorge de termes complexes et parfois méconnus. Parmi ceux-ci, les notions de bail précaire et de bail dérogatoire peuvent sembler obscures pour qui n’est pas familier avec le secteur. Pourtant, ces deux types de baux sont couramment utilisés dans le cadre de contrats immobiliers, notamment commerciaux. Cet article vous propose un éclairage sur ces concepts afin de mieux les appréhender et savoir quand y recourir.
Qu’est-ce qu’un bail précaire ?
Le bail précaire, également appelé bail à durée déterminée, est un type de contrat qui permet au propriétaire d’un bien immobilier (bailleur) et à son locataire (preneur) de convenir d’une durée limitée pour la location du bien concerné. Ce type de contrat est généralement utilisé lorsque les deux parties souhaitent s’engager sur une période courte, souvent inférieure à trois ans. Il peut concerner aussi bien des locaux commerciaux que des logements ou des terrains.
Le principal avantage du bail précaire réside dans sa souplesse : il permet en effet aux parties de ne pas s’engager sur une longue durée, ce qui peut être particulièrement adapté dans certaines situations. Néanmoins, cette flexibilité a un prix : le locataire doit en effet accepter une certaine précarité puisqu’il sait que son contrat prendra fin à échéance, sans possibilité de renouvellement automatique.
Qu’est-ce qu’un bail dérogatoire ?
Le bail dérogatoire, ou bail de courte durée, est un type de contrat spécifique aux locaux commerciaux et professionnels. Il permet au propriétaire et au locataire de convenir d’une durée de location inférieure à neuf ans, qui est la durée légale minimale pour un bail commercial classique. Le bail dérogatoire peut ainsi s’étendre sur une période allant de quelques mois à trois ans maximum, renouvelable une fois. Au-delà, le contrat bascule automatiquement en bail commercial.
Ce type de contrat offre une plus grande souplesse aux parties, notamment pour les entrepreneurs qui souhaitent tester leur activité avant de s’engager sur un bail commercial plus contraignant. Toutefois, le locataire doit également accepter une certaine précarité puisque le bailleur peut mettre fin au contrat à son terme sans avoir à justifier sa décision.
Les différences entre un bail précaire et un bail dérogatoire
Malgré leurs similitudes, ces deux types de baux présentent des différences notables :
- Le bail précaire peut concerner tous types de biens immobiliers (logements, locaux commerciaux ou terrains), tandis que le bail dérogatoire est spécifique aux locaux commerciaux et professionnels.
- La durée maximale d’un bail précaire n’est pas encadrée par la loi et peut donc être librement fixée par les parties, tandis que celle d’un bail dérogatoire est limitée à trois ans renouvelables une fois.
- Le bail précaire ne permet pas de bénéficier des avantages du statut des baux commerciaux, tels que le droit au renouvellement ou l’indemnité d’éviction. Le bail dérogatoire, quant à lui, offre ces garanties au locataire dès lors qu’il se transforme en bail commercial.
Les points de vigilance à prendre en compte
Avant de signer un bail précaire ou un bail dérogatoire, il est important de bien peser les avantages et les inconvénients de chacun. Il convient notamment d’être attentif aux points suivants :
- La durée du contrat : il est essentiel de bien évaluer ses besoins et son projet professionnel afin de choisir la durée la plus adaptée.
- Les conditions de résiliation anticipée : elles peuvent varier selon le type de contrat et doivent être clairement énoncées dans le bail.
- Les obligations respectives des parties : il est important de vérifier les clauses concernant l’entretien des locaux, la répartition des charges et les travaux éventuels.
Ainsi, le choix entre un bail précaire et un bail dérogatoire doit être mûrement réfléchi en fonction des besoins spécifiques du locataire et du propriétaire. En ayant une bonne compréhension de ces deux types de contrats et en tenant compte des points de vigilance mentionnés plus haut, il est possible de tirer le meilleur parti de chacun d’eux pour une location en toute sérénité.