Se lancer dans l’achat d’un bien immobilier en couple peut être une aventure passionnante, mais aussi complexe lorsque les partenaires ont des apports différents. Comment répartir les charges et déterminer la propriété de chacun ? Quels sont les avantages et inconvénients des différentes options ? Cet article vous guide pas à pas pour faire le bon choix et sécuriser votre investissement.
1. Les différentes formes de propriété
L’indivision : Dans cette configuration, les partenaires sont propriétaires du bien à hauteur de leur quote-part respective, qui peut être égale ou différente. Par exemple, si l’un apporte 60 % du prix d’achat et l’autre 40 %, ils seront propriétaires à hauteur de ces pourcentages. L’indivision est simple à mettre en place et permet une grande souplesse dans la répartition des parts, mais présente le risque que l’un des partenaires puisse demander le partage du bien à tout moment.
La société civile immobilière (SCI) : Cette solution consiste à créer une société détenue par les partenaires, qui deviennent ainsi associés. La SCI sera propriétaire du bien et chaque partenaire possédera des parts sociales proportionnelles à son apport. Cette option est plus complexe et coûteuse que l’indivision, mais elle offre davantage de protection en cas de séparation ou de décès.
2. La répartition des charges
Il est important de déterminer dès le départ comment les charges liées au bien seront réparties entre les partenaires, en fonction de leur quote-part respective ou selon d’autres critères. Les charges comprennent notamment les remboursements du prêt immobilier, les impôts locaux, les travaux d’entretien et les frais de gestion. Une répartition équitable des charges permettra d’éviter d’éventuels conflits ultérieurs et d’assurer une bonne entente entre les partenaires.
3. La protection en cas de séparation ou de décès
Dans une indivision, si l’un des partenaires décède, sa part revient à ses héritiers légaux, qui peuvent être différents du co-indivisaire survivant (par exemple, des enfants issus d’une précédente union). Pour éviter cette situation, il est possible de prévoir une clause d’attribution intégrale dans un pacte civil de solidarité (PACS) ou un contrat de mariage, qui permettra au survivant de recueillir la totalité du bien sans droits de succession.
Dans une SCI, en cas de décès, les parts sociales sont transmises aux héritiers ou à un bénéficiaire désigné par testament. Il est également possible de prévoir une clause statutaire prévoyant la transmission automatique des parts au co-associé survivant.
4. La fiscalité
La fiscalité est un élément clé à prendre en compte lors du choix du mode de détention du bien. En indivision, les revenus fonciers et les plus-values immobilières sont imposés au nom de chaque indivisaire proportionnellement à sa quote-part, ce qui peut être avantageux si l’un des partenaires est dans une tranche d’imposition inférieure à l’autre. En revanche, en cas de cession du bien, chaque indivisaire devra payer des impôts sur ses plus-values.
En SCI, la fiscalité est différente selon le régime choisi : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS). Dans le premier cas, la SCI est transparente fiscalement et les revenus fonciers sont imposés directement au nom des associés. Dans le second cas, l’impôt est payé par la société elle-même, ce qui peut permettre d’optimiser la fiscalité selon la situation des partenaires.
5. Les conseils d’un expert
Afin de choisir la meilleure option pour votre achat à deux avec un apport différent, il est conseillé de faire appel à un expert en immobilier ou en droit (notaire, avocat spécialisé) pour vous accompagner dans vos démarches. Cet accompagnement professionnel vous permettra de prendre en compte tous les aspects juridiques et fiscaux liés à votre investissement et de sécuriser votre projet commun.
L’achat d’un bien immobilier en couple avec un apport différent peut être source de questionnements et d’inquiétudes. En choisissant judicieusement entre l’indivision et la SCI, en répartissant équitablement les charges et en prévoyant les conséquences d’une séparation ou d’un décès, vous pourrez investir sereinement et profiter pleinement de votre bien commun.